Assurance emprunteur pour prêt relais : quelles garanties choisir ?

Bien que non obligatoire d’un point de vue légal, l’assurance emprunteur est systématiquement exigée par les établissements bancaires pour l’octroi d’un prêt relais. Elle constitue une protection essentielle tant pour la banque que pour l’emprunteur.

Les points clés à retenir :

• Un prêt relais permet d’acheter un nouveau bien immobilier avant d’avoir vendu son logement actuel
• L’assurance emprunteur n’est pas légalement obligatoire mais est systématiquement exigée par les banques
• Les garanties minimales requises sont le décès et la perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA)
• La délégation d’assurance permet d’économiser jusqu’à 50% sur le coût de l’assurance
• Le prix de l’assurance dépend de votre âge, votre état de santé et votre profession
• Grâce aux lois Lagarde, Hamon et Lemoine, vous pouvez librement choisir et changer d’assurance à tout moment

Comprendre le prêt relais et son fonctionnement

Un prêt relais est un crédit immobilier spécifique destiné à financer l’achat d’un nouveau bien immobilier avant même la vente du logement actuel. Il s’agit d’une solution temporaire qui offre une certaine flexibilité dans la réalisation d’un projet immobilier.

Principes de fonctionnement du prêt relais

Le prêt relais obéit à des règles strictes :

• Le montant emprunté correspond généralement à un pourcentage de la valeur du bien à vendre (entre 50% et 80%)
• La durée est généralement comprise entre 12 et 24 mois
• Les intérêts commencent à courir dès la signature de l’offre de prêt
• Le capital est remboursé en une seule fois à la vente de l’ancien bien, quelle que soit la date de cette vente pendant la durée du prêt

Par exemple, si votre bien actuel est estimé à 300 000 €, vous pourrez emprunter entre 150 000 € et 240 000 € sous forme de prêt relais.

Les différentes formes de prêts relais

Il existe principalement trois types de prêts relais :

L’assurance emprunteur pour prêt relais : obligations et particularités

L’assurance de prêt relais remplit plusieurs fonctions essentielles :

• Elle sécurise le remboursement du prêt en cas d’aléas de la vie
• Elle protège le patrimoine familial en évitant aux proches d’avoir à assumer la dette
• Elle représente une condition indispensable à l’obtention du financement

Contrairement aux crédits immobiliers classiques, les exigences des banques sont généralement allégées pour les prêts relais, compte tenu de leur durée limitée. Les garanties minimales demandées sont moins nombreuses, ce qui peut permettre de réduire le coût de l’assurance.

Les garanties obligatoires et optionnelles

Pour un prêt relais, les banques exigent généralement deux garanties fondamentales :

• La garantie décès : en cas de décès de l’emprunteur, l’assurance rembourse à la banque le capital restant dû à hauteur de la quotité assurée. Cette garantie protège les proches du défunt qui n’auront pas à assumer cette dette.
• La garantie Perte Totale et Irréversible d’Autonomie (PTIA) : elle intervient lorsque l’assuré se retrouve dans l’incapacité définitive d’exercer une activité professionnelle et nécessite l’assistance d’une tierce personne pour accomplir les actes essentiels de la vie quotidienne (se laver, s’habiller, se nourrir, se déplacer).

D’autres garanties peuvent être proposées à titre optionnel :

• L’Incapacité Temporaire de Travail (ITT) : couvre les arrêts de travail temporaires suite à un accident ou une maladie
• L’Invalidité Permanente Totale (IPT) : couvre une invalidité supérieure à 66% tout en permettant d’effectuer les actes de la vie courante sans assistance
• L’Invalidité Permanente Partielle (IPP) : couvre une invalidité comprise entre 33% et 66%
• La garantie perte d’emploi : peu recommandée pour un prêt relais compte tenu de sa durée limitée et de son coût élevé

Comment choisir et optimiser son assurance de prêt relais ?

Choisir la bonne assurance pour son prêt relais permet non seulement de réaliser des économies substantielles mais aussi de bénéficier d’une protection adaptée à sa situation personnelle.

La délégation d’assurance : un droit à utiliser

La délégation d’assurance est le droit de choisir librement son assurance emprunteur auprès d’un organisme autre que sa banque. Elle permet souvent de réaliser des économies significatives tout en bénéficiant de garanties plus adaptées à son profil.

Ce droit a été progressivement renforcé par plusieurs lois :

• Loi Lagarde (2010) : introduit le principe de la délégation d’assurance
• Loi Hamon (2014) : permet de changer d’assurance pendant la première année du prêt
• Amendement Bourquin (2018) : autorise le changement d’assurance à chaque date anniversaire du contrat
• Loi Lemoine (2022) : permet de résilier et changer d’assurance à tout moment sans frais

Pour exercer ce droit, il suffit de présenter à la banque un contrat offrant des garanties au moins équivalentes à celles exigées dans la fiche standardisée d’information (FSI) remise par l’établissement prêteur.

Les critères de sélection d’une assurance prêt relais

Pour choisir la meilleure assurance de prêt relais, plusieurs critères doivent être pris en compte :

• Le niveau des garanties et leur adéquation avec votre situation personnelle
• Les exclusions de garantie (activités à risque, antécédents médicaux, etc.)
• Les délais de franchise en cas d’arrêt de travail (période pendant laquelle aucune indemnisation n’est versée)
• La limite d’âge pour la couverture des garanties (entre 70 et 90 ans selon les contrats)
• Le coût total de l’assurance sur la durée du prêt relais

Facteurs influençant le coût de l’assurance

Le prix d’une assurance de prêt relais varie considérablement en fonction de plusieurs facteurs :

• Votre âge au moment de la souscription
• Votre état de santé et vos antécédents médicaux
• Votre profession (certains métiers à risque entraînent des surprimes)
• Votre statut de fumeur ou non-fumeur
• La pratique d’activités à risque (sports extrêmes, voyages dans des zones dangereuses)
• Le montant emprunté et la durée du prêt
• La quotité assurée (pourcentage du capital couvert par l’assurance)

Le coût de l’assurance est généralement exprimé sous forme de taux annuel effectif d’assurance (TAEA), ce qui permet de comparer facilement les différentes offres du marché.

Remboursement anticipé et fin de l’assurance prêt relais

La particularité du prêt relais réside dans son remboursement anticipé, programmé dès l’origine du crédit pour intervenir au moment de la vente du bien immobilier initial.

Modalités de remboursement

Dès que votre bien immobilier est vendu, vous devez procéder au remboursement du prêt relais. Ce remboursement anticipé étant prévu dès l’origine, aucune pénalité ne vous sera facturée.

Si vous avez souscrit un prêt relais associé à un crédit immobilier classique, vous pourrez également utiliser le surplus éventuel issu de la vente pour rembourser partiellement ce second prêt. Il est donc recommandé de négocier l’absence d’indemnités de remboursement anticipé pour l’ensemble de votre financement.

Résiliation de l’assurance emprunteur

Une fois le prêt relais intégralement remboursé, l’assurance emprunteur n’a plus lieu d’être :

• Si vous avez opté pour le contrat groupe de la banque, celle-ci se chargera généralement de mettre fin à l’assurance automatiquement
• En cas de délégation d’assurance, vous devrez informer vous-même votre assureur de la fin du prêt, généralement par lettre recommandée avec accusé de réception

Vérifiez que l’assurance a bien été résiliée pour éviter de continuer à payer des primes inutilement.

Enfin, si vous disposez déjà d’une assurance emprunteur pour un crédit immobilier en cours, renseignez-vous auprès de votre assureur sur la possibilité d’y intégrer la couverture de votre prêt relais. Cette solution peut parfois s’avérer plus avantageuse qu’une nouvelle souscription.

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Sanctions Récentes des Banques pour Non-Respect des Délais de Changement d’Assurance Emprunteur

La Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) a récemment sanctionné plusieurs établissements bancaires pour des retards dans le traitement des demandes de changement d’assurance emprunteur. Après le CIC Est, condamné à une amende de 196 000 euros, trois autres banques ont été épinglées : la Caisse d’Épargne Île-de-France, la Bred Banque Populaire et le Crédit Agricole Paris Île-de-France. Ces sanctions soulignent l’importance du respect des délais imposés par la loi Lemoine, qui permet aux emprunteurs de résilier leur contrat d’assurance à tout moment.