Assurance de prêt immobilier pour les expatriés et non-résidents : le guide pratique pour acheter en France

Acheter un appartement ou une maison en France lorsque l’on vit à l’étranger est tout à fait possible. De nombreux Français expatriés, mais également des non-résidents étrangers, choisissent chaque année d’investir dans l’immobilier français, qu’il s’agisse d’acquérir une résidence secondaire, de préparer un retour en France ou de réaliser un investissement locatif.

Le financement d’un tel projet présente toutefois certaines particularités. Les banques étudient notamment avec attention le pays de résidence, la situation professionnelle, les revenus perçus à l’étranger et les garanties apportées par l’emprunteur.

Parmi les éléments indispensables au financement figure généralement l’assurance emprunteur, également appelée assurance de prêt immobilier.

Peut-on emprunter en France lorsque l’on réside à l’étranger ?

Oui. Il est parfaitement possible d’obtenir un crédit immobilier en France tout en étant domicilié à l’étranger. Pour un expatrié ou un non-résident, trouver une assurance de prêt dédiée aux non-résidents peut être plus complexe que pour une personne résidant en France.

Les banques françaises financent régulièrement des projets immobiliers réalisés par des expatriés et des non-résidents. Les critères d’acceptation peuvent néanmoins être plus stricts.

La banque va notamment examiner :

• le pays de résidence de l’emprunteur ;
• sa nationalité et son statut de résidence ;
• la stabilité de sa situation professionnelle ;
• son niveau et la nature de ses revenus ;
• la devise dans laquelle ces revenus sont perçus ;
• son apport personnel ;
• son patrimoine ;
• la nature du bien acheté et son utilisation ;
• les garanties pouvant être mises en place.

Une fois le financement accepté, se pose généralement la question de l’assurance du crédit immobilier.

À quoi sert l’assurance emprunteur ?

L’assurance emprunteur protège le remboursement du crédit lorsque certains événements affectent la capacité de l’emprunteur à honorer ses échéances.

Selon le contrat et les garanties souscrites, elle peut notamment couvrir :

Le décès

En cas de décès de l’assuré, l’assureur rembourse à la banque tout ou partie du capital restant dû, dans la limite de la quotité assurée.

La perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA)
Cette garantie intervient lorsqu’une personne se trouve dans une situation d’invalidité particulièrement importante répondant aux conditions prévues au contrat.

L’invalidité

Certains contrats prévoient différentes garanties en fonction du degré d’invalidité de l’assuré.

L’incapacité temporaire de travail (ITT)
Selon les contrats, une prise en charge des échéances du crédit peut être prévue lorsqu’un problème de santé empêche temporairement l’assuré d’exercer son activité professionnelle.

Toutes ces garanties ne sont pas systématiquement demandées pour chaque financement. Leur nécessité dépend notamment du projet immobilier, de la banque et du profil de l’emprunteur.

Pourquoi l’assurance de prêt est-elle plus complexe pour un non-résident ?

Pour l’assureur, le risque ne dépend pas uniquement de l’âge et de l’état de santé de l’emprunteur.

Le pays dans lequel réside l’assuré constitue également un élément important de l’étude du dossier.

Les compagnies d’assurance disposent de leurs propres politiques d’acceptation internationale. Un assureur peut ainsi accepter un emprunteur installé dans un pays alors qu’un autre assureur refusera de le couvrir ou appliquera des conditions particulières.

La situation peut notamment dépendre :

• du niveau de stabilité politique du pays ;
• de la situation sécuritaire ;
• de l’existence éventuelle d’un conflit ;
• de la qualité des infrastructures médicales locales ;
• des conditions d’exercice de l’activité professionnelle ;
• de la durée prévue de l’expatriation.

La localisation de l’emprunteur doit donc être étudiée dès le début du projet.

Tous les pays sont-ils assurables ?

Il n’existe pas une réponse unique.

Chaque compagnie possède ses propres règles d’acceptation et celles-ci peuvent évoluer dans le temps.

Un pays peut être accepté normalement par une compagnie, accepté sous certaines conditions par une autre et refusé par une troisième.

Dans certaines situations, l’assureur peut également prévoir :

• une surprime ;
• une limitation de certaines garanties ;
• des exclusions particulières ;
• ou un refus d’assurance.

Ces conditions peuvent évoluer en fonction de la situation internationale.

C’est pourquoi, pour un expatrié ou un non-résident, le choix de la compagnie d’assurance est particulièrement important.

Assurance groupe de la banque ou délégation d’assurance ?

Lorsqu’une banque propose un crédit immobilier, elle propose généralement son propre contrat d’assurance emprunteur.

Il s’agit souvent d’un contrat collectif négocié par l’établissement bancaire.

Mais l’emprunteur peut également rechercher une assurance auprès d’un assureur extérieur : c’est ce que l’on appelle couramment la délégation d’assurance.

Cette possibilité est particulièrement intéressante pour les expatriés et les non-résidents.

En effet, toutes les compagnies n’ont pas la même approche du risque international. Un contrat proposé par la banque peut être peu adapté à un pays de résidence particulier, alors qu’un assureur spécialisé pourra éventuellement proposer une solution plus appropriée.

Il est donc utile de comparer plusieurs solutions plutôt que de se limiter automatiquement au contrat proposé avec le crédit.

Quelles garanties choisir pour un investissement locatif ?

Les besoins peuvent être différents selon l’utilisation du bien immobilier.

Dans le cadre d’un investissement locatif, les banques demandent fréquemment une couverture centrée sur les garanties décès et PTIA.

Pour l’acquisition d’une résidence principale ou secondaire, les exigences peuvent être plus importantes et inclure, selon le financement, des garanties relatives à l’incapacité ou à l’invalidité.

Les garanties demandées doivent donc être vérifiées précisément dans les conditions du crédit proposé par la banque.

La quotité d’assurance : un point important pour les couples

Lorsque deux personnes empruntent ensemble, il faut également déterminer la quotité d’assurance de chacun.

Par exemple, un couple empruntant 400 000 € peut assurer chaque emprunteur à 50 %. La couverture totale du prêt représente alors 100 %.

Il est également possible, lorsque la situation et les exigences de la banque le permettent, de prévoir une couverture plus importante, par exemple 100 % sur chaque emprunteur.

Dans ce dernier cas, le prêt est couvert à hauteur de 200 % au total : si l’un des deux assurés décède dans les conditions prévues au contrat, l’assurance peut alors rembourser l’intégralité du capital restant dû.

Le choix de la quotité doit tenir compte des revenus respectifs, de la situation familiale et du niveau de protection recherché.

Les formalités médicales pour les expatriés

Selon l’âge de l’emprunteur, le montant assuré, le contrat et les règles applicables au dossier, des informations ou formalités médicales peuvent être nécessaires.

Cela peut aller d’un questionnaire de santé à des examens médicaux complémentaires.

Pour une personne vivant à l’étranger, la réalisation de ces examens doit être anticipée.

Certaines compagnies permettent d’effectuer les examens dans le pays de résidence, auprès d’un médecin ou d’un établissement médical local. Les modalités varient cependant d’un assureur à l’autre.

Il est donc préférable de vérifier ce point suffisamment tôt afin de ne pas retarder l’émission de l’offre de prêt ou la réalisation de l’opération immobilière.

Attention aux professions exercées à l’étranger

La profession de l’emprunteur peut également avoir une incidence sur l’assurance.

Certaines activités sont considérées comme présentant un risque particulier, notamment lorsqu’elles sont exercées dans des environnements sensibles.

Un assureur pourra donc demander des renseignements complémentaires sur :

• la profession exacte ;
• les fonctions exercées ;
• les déplacements professionnels ;
• les pays visités ;
• les conditions de travail ;
• et éventuellement certaines activités considérées comme présentant un risque particulier.

Il est important de répondre précisément aux questions posées par l’assureur afin que la couverture corresponde réellement à la situation de l’emprunteur.

Faut-il commencer les démarches d’assurance avant l’accord définitif de la banque ?

Pour un expatrié ou un non-résident, il peut être judicieux de ne pas attendre le dernier moment.

Pour un dossier classique en France, l’assurance peut parfois être mise en place rapidement.

Pour un dossier international, des vérifications supplémentaires peuvent être nécessaires concernant le pays de résidence, la profession ou les formalités médicales.

Commencer les démarches suffisamment tôt permet donc de vérifier qu’une solution d’assurance existe et d’éviter qu’une difficulté découverte tardivement ne retarde le financement immobilier.

Que se passe-t-il si une compagnie refuse le dossier ?

Un refus d’une compagnie d’assurance ne signifie pas nécessairement qu’aucune solution n’existe.

Les politiques d’acceptation diffèrent fortement d’un assureur à l’autre, particulièrement pour les risques liés à l’expatriation.

Il peut donc être utile de présenter le dossier à une autre compagnie disposant de critères différents ou d’une meilleure capacité à assurer le pays concerné.

C’est précisément l’un des intérêts de faire appel à un spécialiste de l’assurance emprunteur pour non-résidents : identifier les compagnies susceptibles d’accepter le profil avant de multiplier inutilement les demandes.

Peut-on changer d’assurance de prêt par la suite ?

Le choix effectué au moment de la souscription du crédit n’est pas nécessairement définitif.

La réglementation française permet, sous certaines conditions et notamment sous réserve de respecter le niveau de garanties exigé par la banque, de remplacer l’assurance emprunteur par un autre contrat.

Cette possibilité peut être particulièrement intéressante pour un expatrié.

La situation personnelle peut en effet évoluer : retour en France, changement de pays de résidence, changement de profession ou évolution des conditions proposées par les assureurs.

Il peut alors être pertinent de réexaminer l’assurance du crédit afin de rechercher une couverture mieux adaptée ou plus compétitive.

Les étapes à suivre pour assurer un crédit immobilier lorsque l’on vit à l’étranger

Pour éviter les difficultés, il est conseillé de procéder dans le bon ordre.

1. Définir le projet immobilier

Résidence principale en prévision d’un retour en France, résidence secondaire ou investissement locatif : la nature du projet peut modifier les exigences de la banque.

2. Identifier précisément les garanties demandées par la banque

Il faut notamment vérifier les garanties exigées, la quotité et les éventuelles conditions particulières figurant dans l’offre ou la proposition de financement.

3. Vérifier l’assurabilité du pays de résidence

Avant de sélectionner un contrat uniquement sur son tarif, il convient de vérifier que la compagnie accepte effectivement les personnes résidant dans le pays concerné.

4. Comparer plusieurs assureurs

Pour les expatriés, cette étape est particulièrement importante car les politiques d’acceptation internationale peuvent être très différentes.

5. Anticiper les éventuelles formalités médicales

Lorsque des examens sont nécessaires, il faut vérifier s’ils peuvent être effectués dans le pays de résidence et selon quelles modalités.

6. Vérifier les exclusions

Il convient de porter une attention particulière aux exclusions relatives au pays de résidence, aux déplacements, à la profession ou à certaines activités.

7. Transmettre le contrat à la banque

Lorsque l’assurance est souscrite auprès d’une compagnie extérieure, les documents nécessaires doivent être transmis à l’établissement prêteur afin qu’il puisse vérifier la conformité de la couverture avec les garanties exigées.

En résumé

Être expatrié ou non-résident n’empêche pas d’assurer un crédit immobilier en France.

La principale difficulté réside dans le fait que les assureurs n’ont pas tous la même politique concernant les personnes vivant à l’étranger.

Le pays de résidence, la profession, l’âge, le montant du financement, les garanties demandées et la situation médicale peuvent avoir une influence importante sur l’acceptation du dossier et sur son tarif.

Pour sécuriser son projet immobilier, il est donc préférable d’anticiper la recherche d’assurance et de comparer les solutions disponibles avant la finalisation du financement.

Une assurance adaptée ne doit pas seulement permettre de répondre aux exigences de la banque : elle doit également offrir à l’emprunteur expatrié une couverture cohérente avec sa situation personnelle et professionnelle, aujourd’hui comme pendant toute la durée de son crédit.