Quelle assurance souscrire en tant que marchand de biens ?

Un marchand de biens est un professionnel de l’immobilier spécialisé dans l’achat-revente de biens immobiliers. Contrairement à l’agent immobilier qui joue un rôle d’intermédiaire, le marchand de biens achète lui-même des propriétés (immeubles, maisons, locaux commerciaux ou parts de sociétés immobilières) pour les rénover ou les réhabiliter avant de les revendre avec une plus-value.

Points essentiels :

• L’assurance responsabilité civile professionnelle n’est pas obligatoire mais fortement recommandée pour couvrir les risques liés aux vices cachés
• L’assurance dommages ouvrage est légalement obligatoire pour tout marchand de biens réalisant des travaux
• L’assurance Constructeur Non Réalisateur (CNR) est également obligatoire pour protéger le marchand en cas de défauts compromettant la solidité de l’ouvrage
• Le coût des assurances varie selon le chiffre d’affaires, l’ampleur des travaux et les garanties choisies
• La prime minimale pour une RC Pro se situe généralement autour de 1000€ HT

Ce métier relève principalement de la prestation intellectuelle : le marchand ne réalise pas lui-même les travaux mais coordonne leur exécution en s’entourant de professionnels du bâtiment. Expert de son marché local, il doit également maîtriser les aspects juridiques et urbanistiques des opérations immobilières.

L’assurance responsabilité civile professionnelle

L’assurance responsabilité civile professionnelle n’est pas légalement obligatoire pour les marchands de biens. Cependant, elle est fortement recommandée compte tenu des risques inhérents à cette profession. D’ailleurs, les notaires la demandent fréquemment lors de la signature des actes de vente.

Que couvre-t-elle ?

La RC Pro du marchand de biens protège contre les recours de tiers (clients, fournisseurs) en cas de :

• Fautes professionnelles
• Vices cachés découverts après la vente
• Omissions ou négligences
• Erreurs d’appréciation
• Non-conformités
• Défauts liés aux travaux de rénovation

Il est essentiel de vérifier que votre contrat couvre bien les vices cachés suite aux travaux de rénovation ou réhabilitation, car certaines polices les excluent.

Combien coûte une RC Pro ?

Le tarif d’une assurance responsabilité civile professionnelle pour marchand de biens dépend de plusieurs facteurs :

• Le chiffre d’affaires de l’entreprise
• La structure juridique (SARL, SAS…)
• Les garanties incluses
• Le montant des franchises

Exemples de tarifs :

• Pour une SARL réalisant 400 000€ de CA : environ 1 400€ TTC
• Pour une SAS réalisant 3 500 000€ de CA : environ 6 000€ TTC

La prime minimum se situe généralement autour de 1000€ HT, à laquelle s’ajoutent les taxes d’assurance (environ 9%) et d’éventuels frais pour garanties optionnelles.

L’assurance dommages ouvrage (DO)

Une obligation légale

Contrairement à la RC Pro, l’assurance dommages ouvrage est obligatoire pour les marchands de biens selon la loi Spinetta. Elle doit être souscrite avant le début des travaux, bien que certains assureurs permettent de la contracter même après le démarrage du chantier.

Que couvre-t-elle ?

L’assurance DO permet d’être indemnisé rapidement pour les réparations effectuées au titre de la garantie décennale, sans attendre un jugement du tribunal. Elle couvre les vices et malfaçons qui :

• Menacent la solidité de l’ouvrage
• Rendent le bien impropre à sa destination

Par exemple : fissures importantes, défauts d’isolation, affaissement de plancher, problèmes d’évacuation des eaux…

Tarifs de la DO

Le coût de l’assurance dommages ouvrage varie principalement selon le montant des travaux :

À noter : La prime minimum se situe généralement autour de 3000€ TTC, quel que soit l’ampleur des travaux réalisés.

L’assurance Constructeur Non Réalisateur (CNR)

Une autre obligation légale

L’assurance CNR est également obligatoire pour tout marchand de biens. En tant que maître d’ouvrage faisant construire ou réhabiliter des biens immobiliers qu’il revendra dans les 10 ans suivant la réception des travaux, il est considéré comme un « constructeur non réalisateur ».

Couverture et particularités

Cette assurance couvre les mêmes dommages que l’assurance décennale : ceux qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou rendent le bien impropre à sa destination.

Attention : l’assurance CNR n’est pas un contrat distinct mais généralement une option de l’assurance dommages ouvrage. Certaines compagnies l’incluent dans le prix de la DO, d’autres la facturent séparément.

Autres assurances utiles pour un marchand de biens

Assurance Propriétaire Non Occupant (PNO)

Durant la période de détention des biens, le marchand doit couvrir ses propriétés en dommages. Une assurance PNO (Propriétaire Non Occupant) ou CNO (Copropriétaire Non Occupant) est alors nécessaire, particulièrement pour les surfaces inoccupées ou les monuments historiques.

Protection juridique

Cette garantie optionnelle peut être intégrée au contrat RC Pro pour couvrir les frais de procédure en cas de litige.

Exemples concrets de sinistres couverts

Exemple 1 : Présence d’amiante non détectée

Un marchand de biens rénove puis revend un immeuble. Six mois après la vente, l’acquéreur découvre qu’une partie de l’isolation contient de l’amiante et demande la prise en charge du désamiantage complet. Même si le diagnostic amiante a été réalisé, le marchand reste en première ligne d’indemnisation.

Exemple 2 : Problème de raccordement au tout-à-l’égout

Après la vente d’une maison, l’acquéreur découvre que le réseau de raccordement au tout-à-l’égout est inopérant et non conforme au plan fourni lors de la vente. Les travaux de mise en conformité, pouvant coûter plusieurs milliers d’euros, seront à la charge du marchand de biens et de son assureur.

Comment optimiser le coût de vos assurances ?

Pour bénéficier d’une protection optimale à moindre coût :

1. Comparez les offres auprès de plusieurs assureurs
2. Ajustez les garanties en fonction de vos besoins réels
3. Négociez les franchises pour réduire les primes
4. Regroupez vos contrats chez un même assureur
5. Anticipez vos projets pour souscrire les assurances au bon moment

N’oubliez pas : même si certaines assurances représentent un coût important, leur absence peut mettre en péril la rentabilité de vos opérations en cas de sinistre.

Assureurs spécialisés

Plusieurs compagnies proposent des assurances adaptées aux marchands de biens, notamment :

• Albingia
• Generali
• April
• Entoria
• Axa
• Hoken

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