Quelle assurance souscrire en tant que promoteur immobilier ?

Le métier de promoteur immobilier expose à des risques qui changent au fil de l’opération : un mur voisin fissuré pendant les terrassements, une infiltration découverte par un acquéreur trois ans après la livraison, une société de programme à court de trésorerie avant la fin du chantier.

Certaines couvertures sont imposées par la loi à des dates précises : avant l’ouverture du chantier pour la dommages-ouvrage et la décennale, avant la signature des ventes pour la garantie d’achèvement. Les autres relèvent d’un choix, souvent dicté par la banque qui finance le programme.

Avant l’ouverture du chantier : deux couvertures obligatoires

Le promoteur fait construire pour vendre. À ce titre, le Code des assurances lui impose deux contrats, que l’assureur instruit souvent ensemble et que le notaire retrouvera dans chaque acte de vente.

La dommages-ouvrage, souscrite pour les futurs propriétaires

L’assurance dommages ouvrage (DO) se souscrit avant l’ouverture du chantier par celui qui fait construire en qualité de propriétaire ou de vendeur (article L. 242-1 du Code des assurances). Elle paie la réparation des désordres de nature décennale sans attendre qu’un juge désigne le responsable : l’assureur prend position dans les 60 jours de la déclaration, puis chiffre son offre dans les 90 jours.

Le contrat est conclu pour le compte des propriétaires successifs. En VEFA, il passe donc aux acquéreurs, puis à ceux qui leur rachètent le bien dans les dix ans, même si la société de programme a été dissoute entre-temps.

La prime se calcule sur le coût de construction. Un courtier spécialisé relève, en promotion, des taux dégressifs : autour de 1 à 1,5 % pour un programme de moins de dix lots, sous 1 % au-delà de cinquante. Un particulier paie nettement plus cher.

La décennale du constructeur non réalisateur

Celui qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’il a fait construire est réputé constructeur (article 1792-1 du Code civil). Le vendeur en VEFA répond lui aussi, à compter de la réception, des garanties décennale et biennale (article 1646-1).

Il doit donc assurer cette responsabilité, même s’il ne pose aucune pierre : l’article L. 241-2 vise les travaux réalisés « en vue de la vente ». C’est l’assurance décennale du constructeur non réalisateur (CNR), souvent cotée avec la DO dans un même dossier.

Sans elles, jusqu’à six mois de prison

L’article L. 243-3 punit l’absence de l’une ou l’autre de six mois d’emprisonnement et de 75 000 € d’amende, ou de l’une de ces deux peines seulement. L’exception prévue pour le particulier qui construit son propre logement ne joue pas pour un promoteur.

Le notaire le constate aussi : un acte qui transfère la propriété dans les dix ans doit mentionner l’existence ou l’absence de ces assurances (article L. 243-2). L’absence de dommage ouvrage pèse ensuite sur chaque revente.

Avant de signer les ventes : la garantie financière d’achèvement

En VEFA, l’acquéreur paie au fur et à mesure des travaux. En échange, la loi lui garantit que l’immeuble sera terminé, même si le vendeur ne peut plus régler les entreprises.

Exigée à l’acte, pas à la réservation

Avant de conclure une VEFA de logements, le vendeur souscrit une garantie financière d’achèvement (GFA) ou, plus rarement, une garantie de remboursement des versements (article L. 261-10-1 du Code de la construction). Les bureaux et les commerces vendus sur plan échappent à cette obligation.

Le contrat de réservation n’en dépend pas : il s’accompagne d’un dépôt de garantie bloqué sur un compte spécial, plafonné à 5 % du prix si la vente doit intervenir dans l’année, 2 % dans les deux ans. C’est l’acte authentique qui doit annexer l’attestation du garant, faute de quoi l’acquéreur peut en demander la nullité jusqu’à l’achèvement.

Pour les permis de construire déposés depuis le 1er janvier 2015, seule la garantie extrinsèque est admise : une banque, un assureur agréé ou une société de caution mutuelle s’engage aux côtés du vendeur. La garantie intrinsèque, fondée sur les fonds propres du promoteur, a disparu.

Si la société de programme fait défaut

L’acquéreur met en jeu la garantie quand le vendeur ne dispose plus des fonds nécessaires pour finir l’immeuble. Le garant paie ce qui manque et peut faire désigner un administrateur ad hoc, qui fait achever les travaux et procède à la réception.

Le solde du prix est alors versé au garant, seul fondé à le réclamer, même si le vendeur est placé en redressement ou en liquidation judiciaire.

Pendant les travaux : chantier, voisins et erreurs de gestion

Jusqu’à la réception, le vendeur en VEFA conserve les pouvoirs du maître de l’ouvrage (article 1601-3 du Code civil). C’est donc à lui d’organiser la couverture du chantier, y compris pour les lots déjà vendus.

Le chantier et le voisinage

Aucune loi n’impose la tous risques chantier, qui indemnise l’incendie, la tempête ou l’effondrement d’un ouvrage en cours sans recherche de responsabilité. D’après un courtier spécialisé, la banque qui finance le programme l’exige pourtant en général.

Les dégâts causés aux voisins relèvent d’une autre garantie, la responsabilité civile du maître d’ouvrage : un mur mitoyen fissuré par les vibrations, une toiture abîmée par une grue. Un constat dressé par un commissaire de justice avant les travaux aide à séparer les fissures anciennes des nouvelles.

Que couvre la responsabilité civile d’un promoteur ?

La responsabilité civile professionnelle répond des fautes commises dans la conduite de l’opération : une entreprise mal choisie, une coordination défaillante entre les corps de métier, une erreur dans les documents remis aux acquéreurs. Aucun texte général ne l’impose au promoteur.

Dans un contrat de promotion immobilière, où le promoteur fait construire pour un client qui possède déjà le terrain, il reste garant des entreprises qu’il a choisies (article 1831-1 du Code civil). Le contrat précise la garantie qu’il apporte pour la bonne exécution de sa mission, et c’est lui qui souscrit la DO et la décennale (article L. 242-2 du Code des assurances).

Après la livraison : dix ans de suivi et des lots à protéger

La remise des clés n’arrête rien. Les acquéreurs gardent des recours pendant dix ans, et le promoteur reste propriétaire des logements qu’il n’a pas encore vendus.

Les défauts signalés par les acquéreurs

Le vendeur répond des vices apparents signalés avant la réception ou dans le mois qui suit la prise de possession (article 1642-1 du Code civil). Viennent ensuite deux ans pour les équipements dissociables et dix ans pour les dommages graves, comptés à partir de la réception.

La date et les réserves du procès-verbal de réception des travaux fixent donc le point de départ de ces délais. Pendant la première année, l’entreprise reprend les désordres signalés au titre du parfait achèvement ; la DO couvre ensuite les dommages de nature décennale.

Les logements pas encore vendus

Une fois l’immeuble livré, le promoteur devient copropriétaire non occupant des lots invendus. La loi du 10 juillet 1965 (article 9-1) l’oblige alors à assurer sa responsabilité civile, tandis que le syndicat assure les parties communes, en général par un contrat multirisque immeuble.

Certains assureurs proposent une assurance propriétaire non occupant réservée aux promoteurs, pour les fins de programme livrées depuis moins d’un an : dégât des eaux, incendie, vandalisme et responsabilité civile, jusqu’à la vente du dernier lot.

Les bureaux de la société

Reste l’entreprise elle-même : locaux, matériel informatique, archives des contrats. Un dégât des eaux ou un incendie dans les bureaux peut bloquer les appels de fonds et les signatures au mauvais moment. Une assurance multirisque professionnelle couvre ces biens, avec une perte d’exploitation souvent proposée en option.

A voir également

• L’assurance tous risques chantier (TRC) pour les professionnels du BTP
• Quelle assurance souscrire en tant que marchand de biens ?
• Quelle assurance souscrire en tant qu’agent commercial immobilier ?
• Quelle assurance souscrire en tant qu’architecte ?
• Quelle assurance souscrire en tant que notaire ?
• Quelle assurance souscrire en tant que diagnostiqueur immobilier ?
• Quelle assurance pour vos engins de chantier ?
• Assurance Responsabilité Civile du Maître d’Ouvrage (RCMO)