Qui paie l’assurance habitation : usufruitier ou nu-propriétaire ?

Points clés à retenir :

• L’usufruitier doit obligatoirement souscrire une assurance habitation couvrant au minimum les risques locatifs
• Le nu-propriétaire doit souscrire une assurance PNO (Propriétaire Non Occupant) obligatoire en copropriété
• Le partage des responsabilités est clairement défini par le code civil
• Depuis le 1er septembre 2021, la loi clarifie que l’usufruitier doit assurer le bien « en pleine propriété »
• Le nu-propriétaire peut souscrire une assurance pour le compte de l’usufruitier

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Comprendre l’usufruit et la nue-propriété

Lors d’une donation, d’une succession ou d’un legs, il arrive fréquemment qu’un bien immobilier soit soumis au démembrement de propriété. Cette situation juridique particulière divise les droits de propriété entre deux personnes :

L’usufruitier est celui qui dispose du droit d’usage et de jouissance du bien immobilier. Défini par les articles 578 à 636 du code civil, l’usufruitier peut habiter le logement ou le mettre en location pour percevoir des loyers. Il est tenu d’entretenir le bien et d’effectuer les réparations locatives.

Le nu-propriétaire détient quant à lui le titre de propriété du bien, mais ne peut ni l’occuper ni en percevoir les revenus. Il peut toutefois le vendre (en cédant uniquement la nue-propriété) et est responsable des grosses réparations.

Exemple courant : des parents qui donnent leur maison à leurs enfants tout en continuant à y habiter. Les parents deviennent usufruitiers et les enfants nu-propriétaires.

Qui doit souscrire l’assurance habitation ?

Les obligations de l’usufruitier

D’un point de vue assurantiel, l’usufruitier est considéré comme un locataire occupant. À ce titre, il doit obligatoirement souscrire une assurance multirisque habitation conformément à l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

Cette assurance couvre :

• Les dommages locatifs que l’usufruitier pourrait causer au logement
• La garantie dégât des eaux (obligatoire)
• La garantie incendie et explosion (obligatoire)
• Les biens personnels de l’usufruitier (mobilier, objets de valeur, etc.)

Il est important de noter que depuis le 1er septembre 2021, la législation a évolué et l’usufruitier est tenu d’assurer le bien « en pleine propriété », c’est-à-dire comme s’il en était le propriétaire complet.

Les obligations du nu-propriétaire

Le nu-propriétaire, considéré comme propriétaire non occupant, a l’obligation de souscrire une assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) uniquement si le bien est situé en copropriété, conformément à l’article 9-1 de la loi Alur.

Cette assurance PNO couvre :

• La responsabilité civile du nu-propriétaire pour les dommages causés aux tiers
• Les dommages au bâtiment en cas de catastrophe naturelle
• Les vices de construction ou défauts d’entretien

Même si cette assurance n’est pas légalement obligatoire pour une maison individuelle, elle reste fortement recommandée pour protéger le nu-propriétaire contre d’éventuels recours.

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Tableau comparatif des responsabilités et assurances

Cas particuliers et solutions pratiques

Location du bien par l’usufruitier

L’article 595 du Code civil autorise l’usufruitier à mettre le logement en location sans nécessiter l’accord du nu-propriétaire (sauf pour les baux de plus de 9 ans). Dans ce cas :

• Le locataire devra souscrire une assurance multirisque habitation
• L’usufruitier devient bailleur et devrait idéalement souscrire une assurance PNO
• Le nu-propriétaire conserve l’obligation de maintenir sa couverture PNO

Assurance pour le compte de l’usufruitier

Une solution pratique existe : le nu-propriétaire peut souscrire une assurance habitation pour le compte de l’usufruitier. Cette option présente plusieurs avantages :

• Simplification administrative pour l’usufruitier (souvent une personne âgée)
• Garantie que le bien est correctement assuré
• Possibilité de regrouper les contrats pour obtenir des tarifs plus avantageux

Cette solution est particulièrement pertinente dans le contexte familial où les intérêts des deux parties sont alignés.

En somme : faire les bons choix d’assurance !

Pour résumer, la répartition des assurances entre usufruitier et nu-propriétaire est clairement définie par la loi, mais peut être adaptée selon les situations :

• L’usufruitier doit obligatoirement s’assurer comme un locataire et couvrir le bien « en pleine propriété »
• Le nu-propriétaire doit souscrire une assurance PNO, obligatoire en copropriété et fortement recommandée dans tous les cas
• Des arrangements entre les parties sont possibles, notamment lorsque le nu-propriétaire souscrit l’assurance pour le compte de l’usufruitier

Il est vivement conseillé aux deux parties de bien communiquer sur leurs contrats d’assurance respectifs afin d’éviter tout chevauchement inutile de garanties ou, à l’inverse, toute lacune dans la couverture du bien. En cas de doute, consulter un assureur spécialisé permettra d’obtenir la solution la plus adaptée à votre situation particulière.

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